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一、产品定位

万科：专注于住宅开发

目前，万科的业务范围集中于住宅。在会计新准则使用投资性房地产来计量持有型物业资产后，万科所持有的物业资产非常之少，并且根本没能够形成持续增长的模式。虽然一直有万科由“住宅开发”向“住宅开发+商办持有”转向的猜测，但就目前形势看，万科还是以住宅为主，深耕住宅的模式使得周转更快，更容易做大规模。

1、产品开发历程

迄今为止，万科的住宅产品已经历了三代：

（1）第一代产品

起步阶段:从最早的天景花园，到荣获“鲁班奖”的荔景大厦。

（2）第二代产品

成长阶段:从围合式、人车分流的城市花园，到四季花城、金色家园、水榭花都、西山庭院等。

（3）第三代产品

创造阶段:从金域蓝湾、东海岸、17英里，到万科城、第五园等产品更为成熟，风格日趋细致，多是不能重复的精品。

2、产品种类

万科产品品类

产品系列

类型代称

产品类型

产品客群

项目位置

项目价值

产品特点

主要配套

金色系列

（GOLDEN）

G1

商务住宅

成功家庭

市区或

新城区

便捷的城市生活

高密度,高层住宅

生活配套完善

G2

城市改善

望子成龙，健康养老

G3

城市栖居

职业新锐

城花系列

（CITY）

C

城郊改善

望子成龙，

健康养老，

职业新锐

市区（含

新城区）

边缘

舒适居所（第一居所）

中高档，低密度住宅

生活配套

完善

四季系列（TOWN）

T1

郊区栖居

望子成龙，

健康养老，

职业新锐

郊区或卫星城

低价格，舒适居所（第二居所）

中档，大规模住宅

不完善

T2

郊区享受

望子成龙

高档系列

（TOP）

TOP1

城市豪宅

成功家庭

市区或郊区，拥有稀缺资源

占有稀缺资源

特别地块，特别处理

对配套无要求

TOP2

郊区豪宅

成功家庭

数据来源：公司数据、高通智库

3、万科系列产品的城市区分布

数据来源：公司数据、高通智库

龙湖：聚焦中高端/创新引领

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