彭洋 http://pf.39.net/bdfzj/131210/4305597.html
上周，万科又发布了一个大新闻：上海市政府和万科签订战略合作框架协议，未来双方将在“未来城市”旗舰项目建设、“物业城市”综合治理创新实践、城市有机更新、住房租赁行业发展、建筑科技应用等方面进行深入合作。就在今年6月，万科刚刚参与发起规模达亿的上海城市更新基金，再早一些的5月，万科也参与到了成都市金牛区总额达亿的城市更新项目中。而这一次，万科更是直接和上海市签订了这样一个合作框架协议，显然其所能参与到城市建设的广度和深度都已经有些超乎我们的想象了。这样的高度虽然鲜有房企能达到，但值得注意的是，整个城市更新的市场规模已经在向着10万亿迈进，而深度参与到城市更新中的也绝不止万科一家。据克而瑞统计，80%的百强上市房企都曾做过城市更新，而其中一半的企业所涉足的城市更新规模已超百万方；同时据地产人言不完全统计，今年以来，各地发起的大型的城市更新相关投资总额已有约亿元！从参与情况和投资力度就足以见得，城市更新到底有多火！而房企们一边纷纷发力城市更新，一边也悄然打响了一场城市更新抢人大战：最近，艳姐也恰巧和索乐郭厂长聊起房企们对城市更新人才的需求，发现供不应求下，优秀专业人才的薪资也水涨船高。尤其是一些重仓城市更新的房企们，深谙这一类人才的重要性，非常乐意为他们开出高薪，类似佳兆业、富力等旧改专家们，一个城市更新项目总的年薪就可能有三五百万，而这在其他房企几乎是难以想象的。城市更新巨额投资、抢人大战拉开序幕的背后暗藏了这一模式的巨大红利。然而非常扎心的是，真正盘剥下来，能够大口吃肉的房企大概还是少数的那几家。01优质土储便宜拿从某种程度上来说，城市更新缓解了房企的拿地焦虑。面包的价格大多都定死了，但是面粉的进货渠道却是能决定成本的高低的。普通的招拍挂拿地为什么几乎无利可赚？还是在于面粉太贵了！即便是如今第二轮集中供地叫停要开始全面限地价，但对开发商来说也只是能做到不亏本、赚些小钱罢了。但是城市更新不一样啊，拿下的地转化成的土储便宜的可不是一点半点。这可不能怪人家不公平，毕竟起点不一样啊：普通招拍挂的地基本就是拿了就能立马动工开发，速度快的同年就能回款；而城市更新的地还得磨个几年刀才能真正动工，更何况这个磨刀的成本还不便宜，不给点优惠都说不过去。并且通常情况下，参与一级招标基本就相当于提前锁定了二级拿地的资格，很多还可以绕开公开招拍挂市场，提高拿地效率的同时也拓宽了进入核心城市的渠道。而一二级主体若是同一家，还会有一条特殊的“优待”：一级开发的成本可以用来折抵拿地的钱。换句话说，做城市更新，在前端介入时的成本就已经被大大缩减了。当然，那么多房企醉心于城市更新，核心还是在于：便宜的钱拿优质的地！甚至可能是比普通招拍挂高溢价拿下的那些核心地块还要更优质！也就是说，城市更新项目≈更便宜、优质的土储。在这样的情况下，大部分城市更新项目意味着：只要能顺利做起来，利润就会相当可观。这还仅仅只是普适性的特点，如果是在广深市区的核心地段，毛利率更是高的吓人。举个佳兆业的例子：它在深圳旧改项目的毛利率50%左右，广州40%，惠州、中山此类城市则为26%左右。平均下来，佳兆业旧改项目毛利润率20%以上。换句话说，如果从更深远的层面来看，城市更新甚至可能成为影响房企争霸天平的筹码。当然，所谓巧妇难为无米之炊，城市更新爆火背后更深层次的原因在于：市场的空间还非常巨大。克而瑞和旧改之王佳兆业给到的数据非常一致：如今城市更新每年约有超5万亿元的市场。而年全年整个地产行业的成交规模也不过17万亿，可见存量市场有多么庞大！而据佳兆业测算，城市更新的市场规模最后可能会增长到超10万亿元。

还有一个非常关键的点在于：政策层面在给城市更新开绿灯了。

以前的十几二十余年间，城市更新主要还是地方层面的探索和实践，就在今年3月，城市更新正式被纳入“十四五”规划中。各大重点城市也密集出台了相关的政策。

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资料来源：中指研究院综合整理

年以来重点城市城市更新指导性政策，资料来源：中指研究院综合整理

虽然前不久来自住建部的“限拆令”引发了部分恐慌，但限拆令背后更核心的原因还是在于要防止大拆大建、纠正“过度房地产化”、稳预期稳市场。

换据话说，合理范围内的城市更新还是受到支持的，市场依旧大有可为，加之利润可观，又有多少房企能不心动呢？

02城市更新“难啃”是蜜糖还是毒药？

不过心动归心动，城市更新虽是新时代开发商的掘金地，但同样，它也是公认的“硬骨头”。随随便便就能列个七八条难点出来：

1、旧改流程相当漫长，短则5-8年，长则10年以上，时间成本高昂；

2、资金投入巨大，资金沉淀的成本极高；

3、人力耗费巨大，优质人才难觅；

4、旧改的不确定因素众多，一些问题还相当敏感；

5、做旧改需要极强的专业能力，政府对企业的统筹资源也有考量；

6、旧改项目后期业绩释放也无法一步到位；

7、转让与退出机制模糊，一旦进入全身而退很难；

……

显然，城市更新的“蜜糖”很甜美，但一着不慎反倒可能会是隐藏的“慢性毒药”。

而想要真正让城市更新成为反哺企业的“蜜糖”，对于房企的要求同样不小！起码三方面：要求房企具备强劲的协调能力、资金实力以及综合运营能力。

事实上，在城市更新中最简单的反而是开发阶段，开发的能力大家都有，而最难的如何能有这个机会去做开发？也因此，要做城市更新最首要的一步实为房企对各方面关系的协调能力。

这个协调能力在不同的城市有所不同。

比如在上海，城市更新基本都是由政府主导的，那么政企关系就相当重要。

由中海负责开发的红旗村就是一个典型案例，项目的一级整理由普陀的国企负责，中海再从公开市场拿下的地，对开发商来说，虽然难度还是不小，但模式还是更偏向于传统开发，也更易上手——从中海拿地到网红盘中海臻如府开盘，时间还不到一年。

目前上海大多数的城市更新模式都是如此，这个可能也会是未来房企们最容易参与的模式，不过普通房企依旧很难拿到门票。

如果是从一级整理就开始介入，能够参与进来的房企就更寥寥无几，基本就是央国企的天下。

但是在广州又是完全不一样的局面。大量的城中村改造等决定了它非常重视村民的利益，所以搞定村民、先顺利拆迁反而才是头等大事。

但这也是最难处理与协调的，还有着非常大的不确定性，即便是深耕城市更新已久且具备一定知名度的房企都会很头疼。

还有一点是，如果你一家吃不下，需要进行多元的合作，和合作方之间的关系处理与协作也很关键。合作能分散风险，但是在这样的复杂项目中，处理不好，同样能落得一地鸡毛。

而单是协调能力这一步大概就能拦住很多房企踏入其中的步伐，唯一有机可寻的大概就是靠谱些的合作关系，但是没点实力别人又凭什么和你合作呢？

而进一步提升城市更新门槛的就是：对房企的资金实力要求极高！

城市更新虽然能转化出不少成本较低的优质地块，但是别忘了一般的城市更新项目体量都不会太小，而且位于核心区意味着改造的难度和成本会相当大。

即便只看二级拿地的价格，一线城市的核心地区随随便便可能就是百亿级。如果是一二级联动，所需的投入也将更大，并且是密集投入大量的资金。

比如去年时，中海大手笔签下了上海黄浦区最大的城市更新地块，这个奔着“第二个新天地”而去的项目预计投资总额高达亿元！

这么大块肥肉谁不馋？但首先你要有中海这样的能耐才敢吃下去。人家有厉害的爸爸，你有吗？人家能拿到便宜的钱，你能吗？

换句话说，城市更新虽然是一个巨大的藏宝库，但是你先要花重金打造打开宝库的钥匙，不然也就是白搭。

而往往都是一二级联动的城市更新模式，动辄就需要5年、10年的时间投入，这也意味着这些资金将有非常长时间的沉淀期，在这段时间内，房企就像是一个“花钱机器”，只有等到进入了运营阶段，可以大量卖房了，也就苦尽甘来了。

但这样“只花不赚”的寂寞不是谁都有能耐忍受的。没点本钱的不仅很难玩转，甚至可能不小心就把自己绕进去了。割肉退出、被迫流产低价出售的比比皆是。

单从“钱”的层面来看，只有资金实力雄厚的房企才能具备充分的抵御风险的能力，尤其是那些能融到便宜的钱、背靠大山的房企们。

不过钱也只是其中的一部分，还有一点非常重要的：房企的综合运营能力。尤其是在新出台的限拆令中，也明确提出了“探寻可持续的更新模式”的要求，显然未来也会加大对这方面能力的考量。

这综合实力包括了起码三方面：

①多业态开发的能力：大部分的城市更新项目都是超大型的复杂综合体，如果你以前只是专注做传统住宅的，突然发力做城市更新就可能会一不小心扯着蛋。

②资源整合的能力：城市更新项目大多都具备独有的特色，很多标准化的经验、动作难以复制，比如上海的城市更新还会涉及到历史风貌建筑的修缮和维护，没有足够的资源整合能力很难搞定。

③维护运营的能力：城市更新不仅对资金的要求极大，通常对自持的要求也极高，如果你的运营能力不足，盘不活资产，反而会造成大量的资金损失，甚至带来更大的风险。

所以说，存量市场虽然是为房企开启了另一个赛道，却同样将门槛拉高了许多。

03未来这两类房企最具优势

城市更新的市场这么大，却偏偏又这么难，换句话说，未来真正能吃到巨大红利的房企其实并不那么多。

大赢家主要还是集中在两类。

一类是已经沉淀了足够多经验的城市更新“头部玩家”们。尤其是深耕大湾区的那些房企们，不仅手握丰厚的城市更新土储，更是具备了一整套完备的开发体系和培养成熟的人才梯队。

特别是位于第一梯队的诸如佳兆业、时代、富力、龙光、奥园等，作为大湾区起家的房企，他们在当地拥有非常良好的口碑、政企关系，对他们品牌的认可度也在很大程度上助力了他们形成了良性循环——不断开发出优质的项目，且不断拿到更多的优质项目。

还有一类一定是背景强大、发展均好的央国企或者是综合实力极强劲、已经具备较多城市运营经验的的龙头民企们。

即便这些企业在城市更新上的经验不如第一梯队的房企们来的多，但他们具备强大的品牌影响力、较稳健的发展能力能让政府、让村民接纳他们，又可以通过强劲的城市运营能力占据一席之地。

当然，其他房企也不必气馁，市场那么大，即便吃不到肉总能分到一口肉汤喝，但无论如何都得谨记：

传统的开发模式毕竟是习惯性的快周转，前面提到的各方面能力固然重要，但是转变思维同样重要——要经得起等待，学会慢下来开发。

并且在这个过程中，经验的积累是相当重要的：不要指望刚做城市更新就能有多大的收获，不如先沉淀个5-10年再发力看看？

存量市场的争夺必将是场长期战，而考验房企综合竞争力、稳健经营能力的时代也真正到来了。

本文主要参考资料如下：

1、《上半年城市更新发展总结与展望∣政策篇》，中指研究院

2、《一文读懂城市更新——城投新论（十三）》，华西证券

3、《“两集中”加速洗牌，城市更新或成破局者》，华安证券

主编：张艳责编：Nanako本文仅代表作者个人观点，部分图片来自网络，不为商业用途，如果侵犯，敬请作者与我们联系

城市更新与存量资产改造实战研讨会第二季上海站9月10-11日

房地产行业现状已在变化，城市发展已经由增量扩张转入存量更新为主的新阶段，多地的城市空间拓展策略，也正从“新区开发的增量发展”逐步转向“城市中心重构的存量挖掘”。政策不断收紧，城市更新未来城市发展新常态，房企究竟该怎样做才不会在城市更新大潮中落伍，真正从开发商转向城市运营商，寻找新的利润增长点，维持优势弯道超车?

博志成泛地产学院迭代更新推出”城市更新与存量资产改造实战研讨会第二季”从城市存量老城复兴、旧厂房改造、历史街区改造、老旧小区改造、新社区......多维度探讨城市更新可持续发展模式和商业闭环策略。

存量时代，房企进入城市更新实践中存在的问题挑战与机遇?

房企究竟该怎样做才不会在城市更新大潮中落伍，真正从开发商转向城市运营商？

城市建设用地政策收紧，如何通过城市更新盘活存量用地？

城市更新项目前期，如何评估资产价值，测算投资回报？

如何结合区域特点来做项目定位与功能提升，实现可持续运营？

迎接新挑战，团队人才储备是否到位？重组or培养?

如何通过有机更新、城市微改造、重构老旧空间、打造活力特色街区？

面对产权、股权关系复杂的政企村三方合作有哪些新新模式？

如何抓住新一代年轻消费群体，营造现象级网红打卡地？

城市更新背景下，收购型物业与租赁型物业的融资渠道？

7位一线实战操盘手6+N经典热门案例2堂专题授课

聚焦不同类型城市更新案例，

对标解析持续发展模式，

多维度探讨商业逻辑。

城市更新投资决策与融资模式

穆宏

中盈仁合(北京)商业管理有限公司创始人及执行董事

穆宏老师拥有超过20年持有型商业地产项目全生命周期资产管理操盘经验。曾任万科集团商用管理事业部负责人、华远地产商业管理部总经理、日本永旺商业有限公司中国区第一任招商总等。在万科任职期间，负责集团重要商业项目收并购，从前期投资测算、尽职调查、到谈判交易等。主导并监管多个区域公司商业项目从土地项目获取到项目落地运营。

穆宏老师操盘的万科集团第一个购物中心项目“北京金隅万科广场（现名：悦荟广场）”，开业当年即实现资本市场投资回报要求。并顺利完成该项目与麦格里基金的大宗交易。也因此斩获-年度中国商业不动产金牌操盘手称号。早期华远集团与日本永旺在中国第一个购物中心皆由穆宏老师操盘落地。

课程大纲

地产新政对城市更新的影响

城市更新的运作模式与业务逻辑

城市更新的不同类型与范围

持有物业的资产管理

台湾华山

康文玲

十乐（北京）文化运营管理有限公司总经理

北京梵天集团文创发展中心总经理

原北湾华山文创园区总经理

台北华山创意文化园区清酒厂变身台湾文创第一园

华山前身为日据时代北台湾的清酒工厂，年随着搬迁闲置，经过旧空间活化再利用，年底，结合旧厂区及公园区的"华山艺文特区"重新开放，供艺文界及附近社区居民使用。

年经过ROT征求民间团体向政府提案运营，由台湾文创发展股份有限公司入选展开“华山文化创意园区”固定以文化产业内容对外运营至今。

每年举办各种IP特展展览、艺术节等活动至少多档，如“简单生活节”等许多活动是在此创造、长期举办。活动效益自年举办活动场次，参与人数30多万人次，经济效益约3亿新台币（约合人民币多万元），至今每年大小活动档，参与人数万人次，整体产业效益约13亿新台币。

北京西店记忆

北京西店记忆FunsTown，以影视IP为主导的全产业链文创小镇

西店记忆FunsTown原为北京玻璃厂的仓库群，整体占地面积亩，从地理区位上看处在北京传媒产业带的核心位置，但它却被周围仍然在运营的六条铁路线割裂。旧厂房经过一系列的改造升级后，打造以影视IP为主导的全产业链文创小镇。打通文创产业上中下游环节，把制作、展示、消费融为一体。配套包含共享公寓、生活美学街、光影艺术馆、体验式书店等，打造一个集生活、办公、休闲、娱乐为一体的文创小镇。

成都猛追湾

神秘导师

猛追湾项目负责人

“烟火人间三千年、成都上下猛追湾”，重组老城空间，焕发新活力。

一个工业文明与现代时尚交相辉映，美食文化与文创产业共生共融的示范街区，城市IP文化艺术融入生活街巷铸造打卡发生地

猛追湾是成都市首个EPC+O模式下的城市更新项目，也是成都“天府锦城”战略规划下首个呈现的城市更新项目，猛追湾城市更新把握“政府主导、市场主体、商业化逻辑”原则，由成都市成华区人民政府指导，万科成都“策划规划、设计建造、招商运营”一体化整体打造。

“翻新”原有城市空间脉络、生态基底的梳理，应用现代时尚的设计语言和新技术，将原本失活的空间重新焕醒，让当地市民能够开心的生活在这里，也成为青少年、年轻人的崭新目的地。

北京朗园Vintage

赵宇

金网络怡城资管董事总经理

怡城新时代商管董事总经理

郎园Vintage老厂房改造升级北京CBD的“文化绿洲”

位于朝阳区通惠河北路郎家园6号院BTV东侧，属于国家文化产业创新实验区范围内，前身为万东医疗设备厂，该项目自年开始，成熟运营已有十年，是首创郎园品牌的发源地和大本营。

整个园区占地面积2.3万平米，总建筑面积近3万平米，绿化率超过15%，共拥有老式厂房18栋。在最大程度利用了旧厂房建筑、保留其历史原貌前提下，遵循“城市记忆、低碳环保、数字化园区”理念。郎园以强大的文化资源整合能力和丰富的文化内容运营能力，为园区和区域发展赋能，为园区企业提供金融服务、孵化服务、品牌推广服务、文化交流服务、艺术服务、线上服务、会员服务、生活服务等八大服务。

北京朗园Station

首创·郎园Station集多功能于一体的7x24H城市复合空间

首创?郎园Station，所在的使馆区文化购物商圈是继CBD、三里屯商圈之后朝阳区重点打造的又一国际化商圈。项目前身为北京纺织仓库，占地约13.5万平方米，拥有30余栋建于20世纪60年代的老库房，并有2.23公里产权铁路专用线及0平方米铁路罩棚。

秉承“文化、国际化、大尺度绿化”区域发展理念，融合文化与商业，以滨水为特色，以文化为底色，以体验式消费为目标，定位滨水生态型文化消费小镇，打造集国际交往、文化体验、创意办公、夜间消费、生活休闲等于一体的7×24H城市复合空间。点亮夜间经济，引领国际消费潮流，促进朝阳区经济增长的新引擎。

上海愚园路

赵光宇

CREATER创邑CCO

上海愚园路城市微更新，有机重构百年老街市井烟火气

愚园路兴起于上个世纪20年代，是上海当时与法租界平起平坐的著名私宅街区，拥有众多历史文化建筑。为恢复愚园路的精致街区形象，自年起由上海创邑实业有限公司通过开展提升整体街区风貌、多维度建设文、商、旅相融合的创新型历史风貌保护街区。

愚园路的城市微更新阶段，一改以往“大拆大建”思维，而是在现有空间中寻求满足公众对城市公共功能需求的举措，传承城市文脉，在发展中留住城市记忆。在街道更新中，愚园路不断被赋予新的形象价值，潮流概念店、主题快闪店、品牌买手店等生活艺术类业态不断集聚，以社会力量自发组织微更新形式，愚园路逐步实现从富有人文历史的百年老路转型为跨界生活美学时尚街区，成为上海街道更新中极具代表性的案例。

北京西单更新场

孟芸芸

西单更新场项目总经理

盘活城市存量商业地下空间新玩法、释放城市空间的“年轻力”

THENEW西单更新场由华润置地打造、华润万象生活运营联手打造。定位为青年潮流发生地，主要面对年轻消费群体。建筑模式与众不同，更新场具有公共空间和商业空间的双重属性，地面是政府规划的绿地公园——西单文化公园，一个“桃花源”式的空间格局，同时广场地面公园24小时免费开放，公共空间将举办多种文化体验活动。

在城市森林公园下面为商业空间，围绕青年、艺文、设计，引入各类全球潮牌，其中近一半都是全国首店、北京首店及高等级概念店集合店，与西单商业街其他商场里的品牌形成差异化。西单更新场的出世，是对传统的西单商圈的冲击，也可以说是补充——终于有了一个不论从业态品牌，还是空间环境，都十分符合年轻潮流人群的喜好的第三空间。

深圳水围柠盟人才公寓

蔡雯瑛Jasmine

Doffice设计总监、合伙人

农民房变身人才公寓、“政企村”三方合力探索城中村改造新模式

水围村人才公寓项目是以“政府+集体公司+地产商”三方联合，改善城中村握手楼的水平及垂直交通体系，将原本独立的29栋物业连成一个整体社区，配备齐全的公共活动空间，包括社区客厅、社区厨房、餐厅、健身房、茶室、阅读室、洗衣房等丰富设备。

通过改造措施，保留城市的肌理、文脉和集体记忆，为老村注入新的生命力、新的价值；并探讨通过旧建筑和新文化的结合，引发新旧社区居民自身的参与与交融，活化老社区，为老城复兴提供了可借鉴的范本。

人才公寓突出青春、活力时尚风，以柠檬黄、天空蓝、罗兰紫等明亮的色彩加上各种涂鸦墙绘等，同时在一到三楼商业区引入各种老字号小吃、时尚酒吧、创意商店，厚重的历史底蕴、满满的烟火气息、活力十足的现代元素，使水围商业街区成为网红打卡地。

秉承落地见证价值的理念，本次研讨会将落地进行到底！特增加“闭门1V1”诊断环节。利用中午、晚上时间聚焦学员企业个性问题，老师和学员一起进行战略梳理、答疑！

课程价值

掌握城市更新行业新趋势、解决对策

资产管理视角存量改造项目投资逻辑

探究项目成功背后的逻辑以及陷阱解读

链接行业资源

适应群体

企业决策人、存量资产持有方、开发商、运营方相关部门负责人

国有资产管理方、城投、文投、交投、旅投企业...

从事文商旅产品规划、品牌、招商、运营等领域人士

传统地产企业准备进入城市更新领域业务相关负责人

地方政府相关人士

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主办方：博志成泛地产学院

授课时间：年9月10-11日

授课地点：上海

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