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文：园长

尴尬的新塘万科金茂都会四季，开始打名校了。

点击戳戳园长早前分析：比谁都被吊打，万科这个新盘，也是真的惨

地基都还没挖，一个华丽丽的围挡，华师附新塘实验学校比小区名字都大。

为啥要打名校？你想想，保利天汇，万科城市之光急着签学校不？

不，人家有地段，不靠学校，学校是加量要加价。

像万科金茂都会四季这样，加量不加价的，只能是模样不够，嫁妆来凑。

之前园长说过，都会四季生不逢时，跟谁比都不占优，旧改看不到排期，地段打不过新盘，价格拼不过二手，只能打价低和名校。

果然两招都用了，没想到万能科还有第三招，圈业主。

打宣传让业主再购，万科不是第一家，但万科金茂都会四季的资质，这一波，摆明就是割韭菜了。

怎么割呢？

首先把都会四季的广告铺遍万科以及物业辐射小区，连楼栋里电梯门都不放过。

其次，首届广州万科业主冰雪节的亲子活动，把业主哄到售楼部。

第三，建个美轮美奂的的售楼部，小朋友看了走不动，大人看了很心动的那种。

不得不说，售楼部真的是花了心思，那感觉……大抵就是新塘建了家东塔K11吧。

品质逼格氛围感直接拉满，散发着浓浓的“姐很高贵，只有你配”的气质。

第四，批量去玩的万科业主又做了氛围组，一不小心……哎呀下定了。

客户不多业主来凑

地段不好教育来救

配套不行售楼部来秀

万科业主们/天河同学，警醒点，让你们掏钱，金茂都会四季还不配！！

为啥呢？

第一、距离地铁3公里，新塘的二手成交都集中在地铁沿线，金茂都会四季未来二手……

第二、虽有名校但是初中是渣，跟村小殊途同同

第三、周边都是建材钢材石材批发市场，环境短期很难改善

第四、旧改很漫长而且旧改产品区位肯定更好除了品质没有其他不可替代的核心资源。

都会四季价格吹风2万6带装修，据说收了个筹。比园长上次去降了2千，亲和了一点，摆明抢2万9-3万2的公园上城，2万7-3万1的品秀星图的客。

相比之下，金茂都会四季产品OK，品牌OK，加上氛围感美美的售楼部，很多人买星图和华润预算不够的人，脑子一冲，可能奔着名校和万科品牌就买单了。

注意，万科金茂都会四季是用户看完品秀星图和华润公园上城挑剩的产品。

为什么被挑剩，听我细细跟你说。

公园上城占了品质、地铁以及距离天河黄埔更近的优势。

品秀星图占地铁，成熟大盘以及名校华附9年一贯制优势。

万科金茂都会四季，只有品质和小学名校优势

新塘的主力买房人群里有3类，天河刚需，本地改善，黄埔和增城开发区刚需。

这3类群体的喜好清清楚楚明明白白，天河刚需要沿着13号线，本地改善看圈层和教育，黄埔的增城开发区刚需看永宁。

都会四季距离地铁口2.8公里(按照售楼部所说的东江大道测量)，撸广州刚需比公园上城失了距离，圈本地改善又拼不过凤凰城，打教育牌只是小学，初中是弱鸡，同区还有星图的华附9年一贯制和云顶的二中应元在，真是哪哪不靠比哪哪没优势。。

如今就是被挑剩的，还能指望都会四季未来二手市场跑赢别人？？想多了。

当然了，万科都会金茂四季的销售，会跟你讲，我们旁边有旧改。旧改之后，翻天覆地

听到这个话，园长真的要叹口气，说实话新塘我也熟，10多年，除了永宁和TOD，其他新塘，真没见什么动静。

新塘政府，规划上早就放弃了南部的旧镇，全力往北开拓永宁靠近黄埔，南面旧镇，只能等着旧改慢慢来。

都不在政府的主力发展范围内，想旧改推动得快点，好像指望都不好指望。

不信，你看，就说要旧改的群星，现在还在挨家挨户谈签约，可能等到你熬不住要换房了，旁边的旧改才开了个头。

旧改推进的不快，那意味着万科金茂都会四季周边的石材建材钢材市场搬不了，很长时间都是村里的品质姐。

不可否认，万科金茂都会四季规划的品质确实高（说法是每一区的园林都不一样），但是房屋的价值是脱离不了地段的。

有品质被周边拖累价值提升的，新塘有现成的例子。

一线望江的保利东江首府，进到保利的一亩三分地是欧洲，出门就是城中村和工业园包围的非洲。

年，白江地铁口的新都盛世名门卖0，高逼格的东江首府卖到近。

，新都盛世名门挂牌价2万2-2万6，而东江首府挂牌价2万1-2万4。

当年的品质，如今的寂寞。种种原因，还是天河刚需更在意地铁，用脚投票推高了白江的二手房，而新塘本地，暂时承接不起江景豪宅。

都会四季售楼部做出花来，也掩盖不了未来二手市场的天河刚需备胎的事实。

故而，万科金茂都会四季只适合黄埔以及新塘本地的用户群体，买入需要有周边可能数年都没法改善的认知，置换并不容易。

基于目前的房地产市场行情和都会四季的地段，园长觉得流通性和确定性都不强，投资，劝退。

天河刚需，建议先看公园上城，星图+白江地铁口二手对比（毕竟你们要考虑未来置换要方便卖）

白江二手方便通勤上班+生活配套齐全+未来好置换+便宜+产品略陈旧

而万科则是品牌+不方便上班+中期配套不齐全+不太好置换+小学名校+品质对比考虑清楚后再做决定。

本地自住可买，近黄埔可买，毕竟品质和品牌还是OK，可以熬时间。

预警:知识城，千万别买错舔狗式买房已经结束，你还不明白？白云新城，输在哪里？天选之女，但黄埔这个地方被玷污了二手停贷，逼停房价番禺，为何失速，反超黄埔，可有机会?血降0，但这里，是天坑园长知识星球开启，记载调研踩盘的关键信息和不方便对外的楼市走势判断，扫码加入预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇