万

科

迎接未来楼市的

10个判断

偏好“行业洞见和自我反思”的万科，30多年来，一直在“前瞻输出”中国地产行业正在发生的“变化”和“下一步趋势”。

尤其楼市每一轮十字路口时，万科的诸多“发声”，一直是行业进化的“风向标”。

近两年，受疫情和三道红线政策的冲击，很多房企对地产行业的未来非常悲观。对房地产而言是一个时代的落幕（金融时代），也是一个新的时代的开启（管理红利时代）。

就在今年3月、4月的年度业绩会和季度会上，万科又分享了新的风向标和变革做法。

9月16-17日：南宁《房地产市场持续低迷下最新渠道营销创新打法、案场销售逼定技巧及金九银十销售业绩倍增特训营》

9月25-26日：北京《房企应如何参与《国土空间规划》—解读土地政策、争取建设用地指标、修改规划、做好集体土地入市、产业勾地与拿地风险规避》

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判断一/Thefirstjudgment

管理红利时代

优秀企业依旧“大有可为”

很多地产人发现，在这个全新的时代，既无法像土地红利时代一样依托“人脉变现”，又难以再像金融红利时代“以钱生钱”，过去的经验不再奏效，挣钱的难度似乎被无限放大了。

房地产行业是否还有希望呢？

在郁亮看来，即使进入管理红利时代，行业依然大有可为。

有两个重要判断：

其一：行业见顶了，并不意味着房企见顶了。

其二：行业利润不高了，并不意味着优秀企业低利润。

即使行业进入存量竞争时代，优秀企业仍然可以通过自身的努力实现高质量发展。管理红利时代带来迷茫的同时，也往往伴随着新的发展理念和机遇。

判断二/Secondjudgment

利润率下滑是必然

但“行业回报率不等于企业回报率”

未来房地产利润率短、中长期会如何变化？

在万科看来：

其一、短期看，房地产利润率存在下降趋势。核心是因为于过去几年地价占房价的比例明显上升，这会体现在未来的结算上。

其二、长期来看，对于永续行业，没有一个行业会永远比其他行业好，也没有一个行业会永远比其他行业差。

万科相信房地产行业的回报水平，最终会保持在社会平均水平上。但万科更强调的是一句话——行业回报率不等于企业回报率。即未来精益运营、能提供好产品、好服务的企业回报率会高于行业均值！

判断三/Thirdjudgment

利率下调

用规模增长“换”利润额增长

未来行业利润率下滑是趋势。但对规模，万科用词很谦虚，即保持对规模的积极态度。

事实上，年万科亿，增长14%，对比之下，这是很牛的巨头增速目标。对比之下，大多亿到亿区间的房企基本都是5%到15%的增速。

万科为何要如此？

万科表示：“一个原因是行业总体利润率、利润空间被压缩比较紧，在这种情况下要提高年的表现，在规模上要有一些增长。换个角度来说，在利润率实现的情况下，要通过加快收转、产能释放获得更好的积极表现，所以规模上万科还是保持积极的态度。”

事实上，预计年万科企业毛利率将从年的29%缓慢下降至25%-26%。而刚过去的年，万科毛利率从年的36%下降到29%。

用积极的规模增长换利润额增长，这是一种无奈选择，但也是一种有效选择！

判断四/Fourthjudgment

不盲目下沉低线城市

“做到当地前三”的城市数量还不够

万科在有限的一二三线城市

未来规模继续适度增长是否还有空间？

对此，万科表达了3个观点：

其一：万科进入城市不是最多的，但万科布局城市代表中国经济最发达，人口持续流入的地区，空间巨大且稳固。

其二：未来几年万科新增城市扩张，也仅仅是个位数拓展。

其三：万科强调的是城市持续深耕。

相信未来几年不仅仅是房企整体规模的排行榜，更值得